A Lei Complementar nº 227/2026, editada no âmbito da regulamentação da Reforma Tributária, trouxe alterações relevantes nas normas gerais do ITBI, ao modificar dispositivos do Código Tributário Nacional (CTN). A principal mudança recai sobre a definição da base de cálculo, especialmente quanto ao conceito de valor venal, que passa a ter contornos legais mais objetivos e uniformes em todo o país.
A LC 227/2026 passou a estabelecer expressamente que, para fins de ITBI, o valor venal corresponde ao valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. À primeira vista, a medida parece buscar uniformização e correção de distorções históricas — especialmente a utilização automática do valor venal do IPTU ou de “valores de referência” fixados unilateralmente pelo Fisco como base mínima obrigatória.
Contudo, sob uma análise crítica, a opção legislativa pode não trazer a segurança jurídica pretendida. Ao definir valor venal como “valor de mercado”, a norma adota um critério intrinsecamente aberto e altamente subjetivo. Em vez de reduzir conflitos, a alteração pode ampliar a margem interpretativa dos Municípios, agora respaldados por uma cláusula legal ampla para justificar metodologias próprias de apuração.
A jurisprudência do STJ, especialmente no Tema 1.113, encaminhou-se no sentido de rechaçar a imposição prévia de pautas fiscais e valores de referência, enfatizando que o ponto de partida deve ser o valor real da transação declarada pelo contribuinte, afastável apenas mediante procedimento administrativo específico e fundamentado
Nesse contexto, embora a LC 227/2026 dialogue com a noção de valor de mercado já mencionada na jurisprudência, ela pode representar um movimento ambíguo: ao invés de consolidar o critério do valor efetivamente pactuado, pode abrir espaço para uma nova rodada de disputas sobre a apuração do “real valor de mercado”, deslocando o debate para discussões técnicas complexas e potencialmente litigiosas. Em outras palavras, a tentativa de padronização pode acabar produzindo o efeito inverso — ampliando a insegurança e o contencioso em torno da base de cálculo do ITBI.
Na prática, isso desloca o debate: não se trata mais apenas de discutir se o Município pode utilizar um valor de referência, mas sim se o critério técnico para a apuração do valor de mercado de bens imóveis é idôneo e coerente com as condições do caso concreto.
A LC 227/2026 tem um mérito inegável: busca uniformizar nacionalmente o critério de definição da base de cálculo do ITBI. Por outro lado, a opção legislativa por definir valor venal como valor de mercado à vista, em condições normais, traz uma preocupação legítima, por se tratar de conceito amplo, subjetivo e variável. Isso pode gerar uma complexidade ao procedimento administrativo municipal, que muitas prefeituras não estão preparadas para enfrentar.
O conflito pode apenas mudar de formato: sai a discussão sobre “pauta fiscal” e entra o debate sobre “qual é o verdadeiro valor de mercado”.
Ainda em relação ao ITBI, segue em destaque no Supremo Tribunal Federal a discussão sobre a imunidade do imposto na integralização de bens imóveis ao capital social de pessoa jurídica, prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal.
Em caso com repercussão geral reconhecida (Tema 1348), o Supremo deverá aprofundar os contornos dessa imunidade, especialmente em situações envolvendo atividade imobiliária. O desfecho desse julgamento poderá impactar significativamente estruturas patrimoniais, holdings e reorganizações societárias que envolvam conferência de bens imóveis.
Temos, portanto, um marco legislativo importante na disciplina do ITBI em relação ao conceito de valor venal. Ao mesmo tempo, o cenário permanece dinâmico, especialmente diante das diversas discussões judiciais sobre esse imposto.
Destacamos, atualmente, a expectativa quanto à consolidação jurisprudencial da imunidade na integralização de bens em pessoa jurídica, tema de diversas disputas judiciais, e que deverá afetar planejamentos patrimoniais e imobiliários em todo o país.
