A recente atualização da Planta Genérica de Valores (PGV) do Município de São Paulo, promovida pela Lei nº 18.330/2025, trouxe significativa elevação dos valores unitários do metro quadrado em diversas regiões da cidade, inclusive em áreas de alta valorização, como a Avenida Paulista e seu entorno.
A revisão da PGV tem impacto direto na base de cálculo do IPTU, pois o valor venal do imóvel é apurado com base nesses parâmetros. Em muitos casos, especialmente para terrenos localizados em regiões estratégicas, houve aumento expressivo do valor do metro quadrado, com reflexo imediato no valor venal cadastral.
A legislação municipal estabeleceu um limite anual de aumento do IPTU, conhecido como “trava”, que restringe o crescimento do imposto a 10% ao ano em relação ao exercício anterior. Essa regra foi apresentada como mecanismo de proteção ao contribuinte, permitindo uma transição gradual entre os valores antigos e os novos valores definidos pela PGV.
Contudo, na prática, muitos proprietários de terrenos sem edificação estão recebendo os boletos de IPTU de 2026 com aumentos significativamente superiores a 10%. Isso ocorre porque, para esses imóveis, a limitação não tem sido aplicada da mesma forma que para imóveis edificados, resultando em elevação abrupta da carga tributária.
Para terrenos sem edificação, o valor venal é composto essencialmente pelo valor do metro quadrado de terreno fixado na PGV, sem o componente de construção que dilui ou equilibra a base de cálculo. Com a atualização da planta, aumentos de 30% ou mais no valor do metro quadrado passaram a ser incorporados diretamente ao cálculo do imposto, sem a aplicação efetiva da trava anual.
O resultado é um aumento expressivo e imediato do IPTU, que compromete a previsibilidade e a segurança jurídica do contribuinte.
Há fundamentos jurídicos relevantes que autorizam a discussão administrativa e judicial dessa cobrança. Entre eles, destacam-se o princípio da isonomia tributária (art. 150, II, da Constituição Federal), a vedação à progressividade não autorizada do IPTU (art. 156, §1º, da Constituição Federal), além dos princípios da capacidade contributiva, razoabilidade, segurança jurídica e proteção da confiança.
A ausência de aplicação da trava para determinada categoria de imóveis pode configurar tratamento discriminatório e aumento indireto de alíquota ou progressividade disfarçada, o que autoriza revisão administrativa do lançamento.
O contribuinte pode apresentar impugnação administrativa no prazo legal, questionando a forma de aplicação da nova PGV, a não incidência da trava, a violação de princípios constitucionais tributários e eventual erro na apuração do valor venal. Dependendo do caso concreto, também é possível discutir a matéria judicialmente, inclusive com pedido de tutela para suspender a exigibilidade da diferença.
A atualização da Planta Genérica de Valores é instrumento legítimo de adequação do valor venal à realidade de mercado. No entanto, sua aplicação deve respeitar os limites constitucionais e legais do sistema tributário.
Proprietários de terrenos sem edificação que receberam boletos com aumento superior a 10% devem analisar cuidadosamente o lançamento. Em diversos casos, há fundamentos técnicos e constitucionais para revisão da cobrança.
