Introdução
Em 2025, o Brasil vive uma transformação estrutural na área tributária, unindo tecnologia e reforma legislativa para reduzir a informalidade e aprimorar a arrecadação fiscal. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), associado às mudanças da Reforma Tributária (EC 132/2023; LC 214/2025), introduz o modelo do “CPF dos imóveis”, fortalecendo a atuação da Receita Federal.
1. O que é o CIB e como ele opera.
O CIB é um sistema digital que atribui identificadores únicos a imóveis urbanos e rurais, conectando cartórios, prefeituras, Incra e SINTER — plataforma que centraliza informações sobre características dos imóveis, como titularidade, metragem, localização e movimentações patrimoniais.
Em suma, os cartórios deverão incluir o código CIB em todos os documentos, tais como matrículas imobiliárias e escrituras, como forma de possibilitar o acesso da Receita Federal às informações sobre negócios jurídicos imobiliários e valores patrimoniais.
A implantação ocorrerá por etapas até novembro de 2025, com obrigatoriedade de adoção do código pelos cartórios até janeiro de 2026, sob pena de sanções e comunicação ao CNJ.
2. Reforma Tributária e a tributação imobiliária.
A reforma, que substitui tributos como PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI por um sistema de IVA dual: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal), deverá atingir as operações com imóveis urbanos e rurais, seja de compra e venda, locação ou arrendamento.
Isso porque esses novos tributos possuem base tributável ampla, atingindo diversas operações onerosas que antes não configuravam hipóteses de incidência tributária. Como exemplo, o aluguel de imóveis não era tributado por ISS ou ICMS, mas ficará sujeito aos novos tributos IBS e CBS. O mesmo ocorre em relação às operações de compra e venda de imóveis.
É nessa circunstância que surge o cadastro CIB, como uma justificativa para viabilizar a arrecadação tributária sobre essas operações imobiliárias, de modo a garantir o acesso às informações patrimoniais e negociais pela Receita Federal do Brasil.
3. Impactos diretos ao contribuinte.
A medida garante maior transparência das operações fiscais e, diante do incremento da tributação sobre operações imobiliárias, deverá impactar o setor como um todo.
Além disso, a existência de um cadastro imobiliário no âmbito da Receita Federal poderá impactar outros tributos que não foram atingidos pela reforma tributária, tais como o IPTU ou o ITBI, que poderão ser recalculados, com base em valores venais de mercado, mais realistas, obtidos pela troca de informações patrimoniais e negociais sobre operações com bens imóveis.
A tributação sobre ganho de capital e ITCMD também poderá ser impactada com a criação do CIB, em relação às informações a serem divulgadas pelos cartórios, no tocante aos valores utilizados como base de cálculo para o recolhimento desses tributos.
Portanto, a criação do CIB representa mais um mecanismo robusto para atingir padrões de excelência em fiscalização e arrecadação tributária, no intuito de acabar com a sonegação fiscal. Daí a importância dos contribuintes e profissionais da área fiscal atenderem aos padrões de conformidade fiscal, mantendo-se regulares e atualizados diante de tantas novidades no direito tributário.
4. Orientações e conclusões.
Diante da nova tributação sobre o setor imobiliário e dos impactos arrecadatórios, torna-se essencial uma assessoria especializada na área tributária em relação a operações e estruturas imobiliárias, como forma de mitigar riscos e eventualmente otimizar a tributação.
O CIB é mais um mecanismo que, em conjunto com a reforma tributária, marca uma mudança estrutural na forma como o Estado brasileiro trata a atividade imobiliária. É evidente que o cadastro amplia a transparência fiscal e aumenta a arrecadação, o que exige planejamento e adaptação das partes envolvidas. Estar bem assessorado nesse ambiente de mudanças e reformas é crucial.
Gabriela Junqueira Franco de Moraes Prado é sócia da área tributária do escritório Mesquita Ribeiro Advogados, com unidades em São Paulo, Ribeirão Preto/SP e Jaú/SP.
E-mail para contato: g.franco@mesquitaribeiro.com.br; – Telefone: (16) 2133-5050
